定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”

　　该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。

　　在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的，并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更，从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下，购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。

　　《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金。 北京现代商报定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”

　　该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。

网友提问：买房子是现房好还是期房好？

　　庄清忠律师回复：现房贵，期房相对便宜；现房可选择余地小，期房可选择余地大；现房即买即住，期房需要等待一定的期限；现房纠纷比较少，期房纠纷比较多；......

网友提问：买房子多层好，还是高层好？两者有什么差别？

　　回复：可以根据自己的实际情况确定所买房屋的类型。所谓的高层一般是指8层以上(24米以上)的建筑，多层一般指三层以上八层以下的建筑。
     高层的价格往往要比多层贵，且高层的物业管理费用要高于多层。

问题一：质量问题  

    投诉热点：房屋漏水、墙壁开裂以及各种配套设施质量问题。
解决秘籍：消费者如果遇到房屋质量问题，可以按照《建筑工程质量管理条例》的规定对开发商进行投诉。购房者在与开发商签订合同时，应把开发商在广告中所作的承诺写入合同中，这样在房屋出现质量问题时就有条文可依。郑州市工商局12315申诉举报指挥中心主任黄静提醒广大购房者：消费者在购房时，首先要考察开发商的五证、两书、一照；验证房屋产权，最好要求开发商提供商品房产权权属证明书；实地观察房屋质量，对开发商诚信度进行确认；了解房屋相关配套设施完备状况；观察房屋周边环境，特别是其未来的升值潜力和生活便利程度；仔细了解商品房维修，水、电、气、暖供应，保安、保洁等售后服务的情况，并要求明确写入购房合同。
    河南天基律师事务所律师杜卫东指出，开发商向住户交房时，应同时向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。住户应按照售房合同的约定和《住宅质量保证书》的相关内容与开发商、施工及监理单位一起对交付房屋的质量进行验收。通过验收，如发现质量问题，住户可以要求开发商修好后再交房。

问题二：合同违约

    投诉热点：合同违约，承诺不兑现延期交房、擅自改变设计、产权证办理拖延时间等。对一些关键问题，开发商与消费者签订合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱，有时甚至就拒绝约定，出现纠纷后，千方百计推卸责任。
    很多想买房的朋友都说，他们实在不知道什么样的房子会让他们放心，因为他们根本不懂行，而且很多开发商出现诚信危机，更让消费者人心惶惶，本来买房是件好事，却也给购房者带来很多烦恼，无法体验做“上帝”的感觉。
    解决秘籍：合同中开发商有违约行为的，一方面可以向当地消协投诉，另一方面购房者应该学会向仲裁机构或人民法院提起诉讼，要求开发商严格依照合同规定承担违约责任。
    合同违约，有可能是多方面造成的，并不能说明只要有合同违约就是开发商的不对，也有可能是因购房者对购房合同的条款理解不深导致购房者违约。购房者应主动与开发商进行交流，以期达成一致意见。购房者在签订合同过程中，一定要对有关合同违约的责任分清楚。

问题三：面积缩水

    投诉热点：中消协一项统计结果显示，在商品房投诉中，面积缩水问题的投诉已经成为仅次于工程质量问题的第二大投诉热点。
    解决秘籍：房屋面积误差问题，应该要求开发商按照实际面积据实结算房款。河南天基律师事务所杜卫东称，建设部《商品房销售管理办法》第20条将这个尺度定为“面积误差比绝对值3%，其中面积误差比＝(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积”。该条规定：面积误差比绝对值超过3%时，购房人有权退房。购房人不退房的，产权登记面积大于销售面积时，超出面积误差比3%部分的房价款由房地产开发商承担，产权归购房人；产权登记面积小于销售面积时，超出面积误差比绝对值3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还购房人。

问题四：不办产权证
    投诉热点：有相当多的市民反映，买房几年了都没有拿到房产证，购房者在向开发商追讨房产证的过程中，开发商以各种借口再三推脱，致使买了房，却拿不到房产证成了部分购房者一块心病。
    解决秘籍：产权证办理，要求开发商按照法定的期限办理，否则可向产权监理中心投诉。按照相关法律、法规的规定，开发商在办理产权证的时候，需要具备《规划许可证》、《土地使用权证》、《施工许可证》、《质量合格证》及《商品房销售许可证》等俗称的“五证”，还有在商品房竣工后向产权管理部门所做的初始登记。就是说作为开发商只要具备了以上这五个证明材料和初始登记，就能很顺利地为住房消费者办理产权证。因此，记者建议购房者，在买房的过程中，一定要看开发商有没有合法的手续，能不能进行合法的交易。　　

问题五：物业管理  

    投诉热点：服务不到位，收费不合理。
    解决秘籍：业主委员会与物管公司之间签订了《物管协议》后，物管公司必须严格按照物管协议履行合同义务。否则可向房管局物业管理处投诉。杜卫东称，物业公司与业主之间是物业服务合同关系，它需要解决的是物业公司向业主提供物业服务，业主向物业公司交纳物管费，这是两者最基本的义务。如果物业公司收取物管费后没有尽到物业服务的责任，或物业公司擅自对业主进行罚款，或物业公司的保安未经业主同意擅自闯入业主住宅等，这些都是属于物业服务合同所调整的范围，业主应当找物业公司来解决问题。此外，业主可以通过业主委员会表决选择自己信得过的物业公司。

问题六：延期交房  

    投诉热点：开发商以种种理由不按时交房，也不给购房者一个说法。
    解决秘籍：延期交房，可以要求开发商按照购房合同的约定内容承担延期交房的违约责任。根据《合同法》规定，当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同，但是按照在合同中对于开发商略微迟延履行合同的约定，在宽限期过后仍不能交房，购房者有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。如果开发商违约给业主造成的损失超出约定的违约金，业主还可以要求法院适当提高违约金。

问题七：乱收“定金”

    投诉热点：在购房者中流传着这样一句话：“定金是陷阱的开始。”意思是说只要交了定金就掉进了陷阱，再也不能自拔了。因为定金交出容易收回难，甚至有的购房者因为定金要不回来而勉强买了自己不太满意的商品房。
    解决秘籍：“订金”为预付款性质，“定金”为担保性质。两者的法律责任截然不同，根据《担保法》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。而订金不具有定金性质，如收受订金一方违约，只需退还所收款项，而无须双倍退还。
    法律专家提醒您，签署认购书之前，购房者应认真考虑签署正式商品房买卖合同的可能性，对于认购书中约定的“定金”条款，可尽量与开发商协商为“订金”条款，这样一旦买卖双方未能在约定期限内签署正式合同，购房者可收回所付金钱。

问题八：错买抵押房

    投诉热点：开发商由于资金短缺，把盖的房子抵押给银行，在无力偿还贷款时，银行只有把抵押房冻结了。
    解决秘籍：购房者在未被告知的前提下如果买了未经解除抵押登记的房子或订立《商品房销售合同》后，发现购买的房子又被抵押的，则应立即解除预售合同，或要求开发商解押。教您防骗：查清商品房的预售证照是否完备齐全；购房前先到国土房管部门查阅楼盘能否合法出售；购房后督促开发商及时为业主办理登记确权手续。购房者在检查开发商的证照时应该注意，应当坚持看原件；注意审查证件的真伪；看清抵押的记载情况。但消费者在购买到抵押房的时候也不必惊慌，如果是经过合法的抵押程序，并且开发商之前就告知买家，那么这些房子是可以进行买卖的，并且可以很顺利进行监证。

房地产市场的不断发展，尾盘尾房也逐渐多了起来，众多的尾房以及在市场上“歇”了一段时间的空置房，更是明明白白地摆在那里等待购房人挑选。

     在大多数消费者心里会存有这样的误区：认为尾房就是“被人挑剩下的房子”或是“卖不出去的房子”，往往对其存有偏见。其实不然，尾房与空置房来源大多是由于开发商前期对房地产市场需求、产品定位产生的偏差-或楼盘前期推广力度不够，销售不力所形成的房屋。

     尾房有一个显著的特点就是现房，看得见摸得着。如果购买尾房，可以降低部分风险。记者从一家中介公司了解到，近乎有40%以上的购房者到该公司主动要求购买尾房。

     仔细分析一下，就能发现相比新楼盘的期房，尾房具有很大的价格优势，开发商在“扫尾”阶段，常以“现楼一口价”、“特惠折扣”出售，价格一般比较低，看楼时不妨留个心眼多问多看，说不定还有可砍价的尾货呢。其次，尾房没有期房的风险，房屋的质量、户型、景观、规划等完全看得见。再次，尾房也可用于投资或者自住，购买者完全可以根据尾房的周边状况，决定尾房的用途，从而减少收益风险，获得稳定的回报率。

     针对如何购买尾房，防止尾房变成“危险的房子”，记者特意走访了有关人士。从事房屋销售的徐先生说，既然能够成为尾房，一定有一些原因，在购买之前，一定看清楚尾房的缺陷，不可盲目购买。另外，购买尾房要注意尾房所具备的一些特性有别于其他房屋，要将房屋的不同属性进行对比。

     徐先生特别提醒说，由于市场的细化和个性化，追求完美将是一件很困难的事。所以在尾房选购或者对比当中，应该将注意力放在最重要、最关键的几个方面。

不错,精辟,注意"定金"与"订金"的区别

开发商搞诈骗啊