签订购房合同时，应特别注意四点:
一是房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，购房人应当特别注意合同中对这种权利的约定；

二是商品房买卖合同示范文本内“面积确认及面积差异处理”中空格处可填写双方自行约定的内容，而不是开发商单方规定的对消费者不公平、不合理的条款，不可轻易填写或草率约定；

三是不可轻易同意开发商删除商品房买卖合同示范文本内印制的预先拟订内容；

四是如果必须填写“自行约定”内容或删除商品房买卖合同示范文本内印制的预先拟订的“面积确认及面积差异处理”有关条款内容，建议向有关行政管理部门或律师咨询。

读者李先生来电咨询:

    我于今年6月购得一旁边有一中药厂的住房。开发商信誓旦旦地说，此药厂已停产2年多，并且市政府已将中药厂这块地规划为住宅用地。再加上我购买前去过几次售楼部，均未发现药厂有开工的动静，遂毅然买下。哪知，在我买下的第二个礼拜就听一位业主说药厂还要生产，后经家人深入厂内与其高层交谈得知，其只是进行整改并无停产之意。当我向开发商提出要看市政府对药厂那块地的规划文件图时，从他们提供的图纸上看到的标的却是工业用地。请问，这时我是否可以提出由于开发商的欺骗行为而退房的要求？

    　答:由于你很重视住宅旁边的中药厂是否继续存在，并在签订购房合同前多次提醒开发商，开发商为达到让你购房的目的，谎称中药厂的地块已经规划为住宅用地，基于开发商的这种承诺你才签了购房合同将该房买下。从上述情况可以看出，开发商的行为构成欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，你可以申请法院或仲裁机构撤销购房合同。

洛阳一位读者来电咨询:

    去年我在洛阳市区买了一所高层住宅期房，按国家规定购房合同已经房产管理局备案，契税、维修基金已交，依合同我还有部分购房尾款未交。现在房屋尚未竣工，前几天我去看房时发现，在我所购房屋的卧室床头柜附近位置，施工设置了一根直径达150mm的塑料立管，经询问得知是将来收集排放楼顶雨水和本层1/4住户空调冷凝水用的，而这在购房时开发商却从未提及过，邻居房屋和我所购房屋的户型、图纸尺寸、销售面积、销售价格都一样，房内却无此管道。该塑料立管的设置明显会影响我的居住。请问，对此问题我该如何维权？我可否单方解除合同？如果需要通过法院解决，我在竣工交房之前可否起诉？

    答:从你来信反映的情况来看，开发商在你所购房屋内设置的塑料立管，明显会影响到你对房屋的正常使用，对此你首先应当尽早地和开发商进行协商，要求其尽快改变这一明显不合理的设置；如果协商不成，你可以依据购房合同将开发商起诉到法院，要求法院判决责令其承担采取补救措施排除妨碍或者赔偿损失等法律责任。因为开发商在事先未征得你同意的情况下，将收集排放楼顶雨水和本层1/4住户空调冷凝水用的直径达150mm的塑料立管施工设置在你所购房屋的卧室床头柜附近位置的行为显然有违常理，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，同时也侵犯了将来你对房屋的正常使用权，相信法院会支持你的诉讼请求的。同时，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”该诉讼你可不必一定等到竣工交房后才进行。但本案你不能单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说，对于合同当事人一方的一般性违约行为，对方只能要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；只有当其出现了根本性违约行为时，对方才能单方解除合同，所谓根本性违约行为，是指一方不履行合同的主要义务，致使对方合同目的不能实现的行为。本案开发商的不当行为显然是可以通过改变设置的方法进行补救的，并不必然影响你合同目的的实现。

第十四条 面积差异处理

　　该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第________种方式处理：

　　1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理： 

　　(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

　　(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照____________利率付给利息。

　　买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 

　　 实测套内建筑面积-预测套内建筑面积 

　　套内建筑面积误差比＝________________________________x 100%  预测套内建筑面积

　　2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

　　(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款； 

　　(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。 

　　买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照____________利率付给利息。

　　买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 

　　 实测建筑面积-预测建筑面积 

　　建筑面积误差比 ＝ _____________________________________ x 100%

　　 预测建筑面积 

　　3、双方自行约定：

　　____________________________________________________________

　　____________________________________________________________。

　　【解读】本条是关于按套内建筑面积或者建筑面积计价时出现面积误差如何处理的具体规定。

　　面积误差的规定，主要是为了解决共用建筑面积分摊不合理以及“面积缩水”等面积纠纷问题。纠纷的产生既有部分开发商出于牟取私利的有意欺诈，也有面积测量制度不健全的原因。面积纠纷的受害者多为购房者，要么没有得到应有的面积，要么得了不该得的公用建筑面积，或者得了自己并不想要的面积而需要增加购房价款。

　　选择面积确认及面积差异处理的方式，要与本合同第五条所确定的商品房计价方式相对应，这样才有可比性，即选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定，因为选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此，采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。

　　本条第一款和第二款规定的面积误差率为3%，出现误差时如何处理，本合同已经作出了明确的规定。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条所确认的因商品房买卖面积误差引起的纠纷处理原则和本条的规定也是一致的，即开发商交付的商品房因面积差异诉至法院的，合同有约定的按合同约定；合同没有约定的，以面积误差比绝对值在3%(含3%)以内或以外作为是否支持解除合同请求及承担不同责任的标准。

　　一般情况下，购房者在判断合同约定面积与产权登记面积是否有差异时，应当以产权登记面积为准。所谓产权登记面积，是指房地产主管部门确认登记的房屋面积，一般是指房屋产权证上记载的房屋面积。但是现实生活中，房产证的办理往往要在交房之后的较长时间内才能办理完毕，如果以产权证上的记载为根据就会延误事情的处理，因此在实务操作中，是以房产测绘机构测定的面积作为确定所交付商品房面积的依据。因为买受人在交付时间点前后就能够收到测绘成果表，就可以知道交付的房屋面积误差有多大，是否符合合同约定的退房条件，如果测绘成果表上所记录的商品房面积超过合同约定的正常误差范围，买受人可以在收到测绘成果表后作出是否退房的决定。

　　第三款是对面积误差率及其处理方式的其他约定。

　　因为根据合同当事人双方自愿原则，买卖双方也可以对面积的误差比例和处理方式作出不同于前两款的约定。同时根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，由于规划、设计变更造成商品房面积差异，但双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异比例及处理方式也应当以此为依据。

网友提问：签订售房合同后应该由谁去到房地产登记机关去注册？那个机关？属于谁管？ 
　　律师回复：预售合同要到房产管理部门进行备案。一般是由开发商去，有约定除外。购房人也可自己去。

1．必须确认房主真实身份


买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。


2．必须明确双方违约责任


因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。


“链家”发现目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）＿＿＿＿＿＿＿＿日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。


3．必须标明付款过户时间


在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。


4．必须注明费用交接时间


这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。


5．必须有代理费明细单


随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。


但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。


6．买方必须见房主


现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。而“链家”提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。


7．必须学会使用补充协议


买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

网友提问：怎样办理贷款购房业务？办理银行贷款业务所需的条件，需要哪些证件、手续、首付多少？

　　律师回复：年满十八周岁，有固定的工作单位。贷款申请人身份证、户口本、暂住证(外地人)、收入证明、首付款发票、购房合同、婚姻证明等。一般首付不低于20%。 

　　办理单位可以是银行，也可以到公积金管理中心申请公积金贷款两种

申请个人住房贷款对许多人来说是一件大事，怎样才能做到万无一失？ 


在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己的经济实力和还款能力有比较准确的判断。可以综合考虑自己的年龄、学历、所从事职业的行业前景、单位性质等因素，并兼顾未来的大额支出因素，对自己今后的收入和支出作一次客观的预测后，再较为实际地确定适合自己的贷款金额、贷款期限及还款方式。根据自己的收入水平设计还款计划，还要注意适当地留有余地。 


选择何种按揭贷款还款方式比较好？ 


目前个人住房贷款的还款方式基本上有两种：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的特点是在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇调整利率除外），其优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。等额本金还款方式的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。这种还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。 


在与银行签订借款合同时，借款人应该选择最适合自己的还款方式，因为现在不少银行的房贷，其还款方式一旦在合同中约定，在整个借款期内都不能更改。 


如果贷款后没有按时还款会有何后果？ 


由于从贷款发放的第二个月起，就进入了还款期，因此借款人一旦与银行签订了借款合同，就应该在约定还款日前，将首期还款额存入你指定的还款账户中，供银行扣款。借款人可以委托贷款银行按每月的约定还款日从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款。以后每月均应在约定还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行计罚息。按人民银行规定，个人住房贷款的罚息利率每日为万分之二点一，所以千万不要因为自己的一时疏忽，造成资金损失，同时又在银行留下不良信用记录。

住房公积金贷款指南
 
公积金个人住房贷款，是由武汉市房改委资金管理中心委托贷款银行办理的政策性住房贷款。凡具有武汉市城镇户口，正常缴存住房公积金，在本市购、建自住住房（包括二手房）的在职职工，均可以申请住房公积金贷款。


（一）贷款对象


具有武汉市城镇户口（包括蓝印户口或暂住证），正常缴存住房公积金，为购、建自住住房，均可以申请住房公积金贷款。


（二）申请人应同时具备下列条件


1、借款人所购买、建造的自住住房，仅限于本市国有土地上具有所有权的房屋；


2、能提供贷款银行认可的担保物；


3、用所购买的住房作贷款抵押的，售房单位同意提供阶段性担保；


4、借款人及家庭具有稳定的经济收入，个人信用良好，无不良信用记录，有能够按时偿还贷款本息的能力；


5、用住房作贷款抵押的，借款人必须办理抵押房屋财产保险。


（三）贷款期限


1、住房贷款期限为1－30年（其中购买二手住房贷款期限为1－10年），并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；


2、临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1－3年。


（四）贷款利率


公积金个人住房贷款利率，由武汉市住房制度改革委员会根据中国人民银行制定的贷款利率进行公布。贷款期限内，如果国家调整利率，则贷款利率作相


应调整；已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的1月1日。贷款期限在一年以内的（含一年），贷款利率不作调整。

需看具体项目。在办理抵押登记手续以前，开发商须提供阶段性保证担保，若开发商与多家银行签订按揭协议，多家银行为该项目提供按揭，则购房人可以自由选择；若开发商指定某家银行独家办理按揭，则购房人必须在该银行办理按揭