◆验收房屋 
　　 购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。


　　即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。

提醒购房者——验房应注意什么？
提醒购房者——验房应注意什么？ 房屋交付是房屋买卖中的重要环节之一，本文结合法律和实践经验，谈谈在商品房交付时应当注意的问题和对策。本文所说的商品房，是购房人直接从房地产开发商处购买的商品房，不包括二手房。 　　开发商必须提供的文件 　　房屋交接时，开发商应向购房人提供下列相关文书证件： 　 　1.开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》； 　　2.“两书”———《质量保证书》和《使用说明书》，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。 　　3.开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。 　　4.凡竣工房屋，一般须做到”五通一平“，也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。 　　5.高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证；高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。 　　6.房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。购房人 　　验收之后再接收 　　在房屋交付前，购房人有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致购房人逾期入住的，开发商应承担违约责任。 　　如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。 　　有的开发商回避逾期交房责任，约定交房期仍达不到法定的交房条件，或者房屋或配套存在质量瑕疵，会先诱导购房者签署“入伙协议书”或先签收钥匙；或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限，并注明逾期未办理交房手续视为收房，从而导致事实上的先交房后验收。因此，购房人务必坚持先验收后接收房屋，在未验收前，不要接收房屋，从而更好的维护自己的权益。讨说法 　　联合起来力量大 　　有时候开发商把当初的规划改了，比如室内设施、室内外环境质量与当初规划不同。这种情况下购房人应该联合起来找开发商协商赔偿或补救办法。对于规划、设计变更问题，购房人除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更———如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等，对规划部门提起行政复议或行政诉讼。 　　另外，开发商当初为了吸引购房者购买想尽花招，但却往往不能兑现，比如合同或广告中承诺的配套设施没有、缩水或违反规划指标。对一些重要配套的缺少或缩水通过联合其他购房人共同要求开发商补做或赔偿；因为单个购房人就共同配套提出异议或要求往往势单力薄，必要时可以请主管部门进行监督直至诉讼。

怎样认定房屋质量不合格 
怎样认定房屋质量不合格 根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 　　那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。 主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。 所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。

如何验收房屋 
验收房屋 　　 购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。 　　即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。

律师建议收楼三点注意 　　
非典过后，北京房地产市场又出现了一个入住高峰。在办理入住时，很多购房人面临开发商延期交房、房屋质量不令人满意等问题。对于这些问题，一些开发商往往以非典造成不可抵御的影响，难以按合同履行义务为理由，回避购房人的索赔要求。 　　
北京隆安律师所秦兵律师认为，非典给北京房地产市场造成了很大影响，比较普遍的是合同的违约。在房屋交付过程中，开发商方面的违约行为包括房屋加害交付(以劣充好)、房屋不能完全交付、房屋完全不能交付和房屋延期交付四种情况。房屋延期交付是最常见的情况，就是出卖人没有根据合同约定的时间和条件向买受人交付房屋，此时可能会引起买受人主张违约赔偿。
 　　北京隆安律师所陈旭律师建议，购房人在非典过后收房，应当注意以下三点：
 　　首先，对延期交房问题，要做出原因分析：有的项目确实因为工地发生疫情，为保护公共利益必须停工防疫，此时开发商可能以不可抗力为由对造成的延期交付行为进行抗辩，这种情况下，一般法院不会支持购房人的索赔要求。但是部分项目在非典期间不仅没有停工而且加班生产，此时造成的延期交付属一般违约，应当向买受人进行赔偿。
 　　其次，做一下索赔成本分析，一般购房人主张违约赔偿的数额不宜过大，因为涉及诉讼费用与律师费用，可以先从小额开始，如果成功则持续下去，如果有其他结果则另择他径，建议从小额开始。 　　最后，在组织与联合方面，延期交付涉及的购房人数量众多，购房人可以通过网络、报纸组织起来，共同聘请律师进行维权，这样投入资金不是很大，大家可以通过维权相互认识，建立比较好的社区文化。

实地验房36计 
买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里，综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。　　

关于门 
1 门的开启关闭是否顺畅？ 
2 门插是否插入得太少？门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 
3 门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音？
4 大门、房门的插销、门锁是否太长太紧？
　　关于窗 
5 窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
 6 开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
 7 窗户玻璃是否完好？
 8 窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
　　关于地板 
9 地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？ 
10 地板间隙是否太大？
 11 柚木地板无大片黑色水渍？ 
12 地脚线接口是否妥当？有无松动？ 
13 地面是否有裂缝？有否起砂现象？
　　关于顶棚 
14 顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
 15 看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 
16 顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
 17 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
　　关于墙身 
18 墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ 
19 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？
 20 墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？ 
21 内墙墙面上有否石灰爆点？
　　关于厨厕
 22 厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
 23 坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
 24 浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？
 25 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
 26 砖缝有无渗水现象？
 27 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
 28 水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？
 29 卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
 30 出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 31 您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。
　　其他 
31 厨柜柜身有无变形？壁柜门是否牢固周正？门能否顺利开合？
 32 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
 33 供水管的材质?目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
 34 试煤气热水器开关是否妥当？
 35 居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
 36 自来水水质怎么样？

测试编号 检验方法/参照标准 结果 
窗 

　　窗边与混凝土接口有无缝隙 

　　落地窗以及外飘窗应安装平正牢固 

　　窗边护栏应平正牢固 

　　窗边护栏是否完好无损无划痕 

　　是否翘曲变形 

　　开启关闭顺畅 

　　零配件装配齐全 

　　位置是否准确 

　　窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固 

　　窗玻璃是否完好无损、无划痕 

　　纱窗是否安装完毕，且无破损 

　　外窗框四周处理是否粗糙 

　　外窗开启扇是否能关上 

　　把手是否松动 

　　窗子玻璃的每个角是否封好 

　　打开后窗户是否能固定 

　　直角接合部是否严密 

　　窗框表面是否光洁 

　　四角是否呈直角 

　　窗的底部滑道是否平滑 

　　窗台应平滑，不刮手 

　　窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水 

　　外部四周处理是否粗糙 

　　外部窗台有无裂纹

支持啊,好贴

正赶上房子入伙，谢LZ了！